Primero fueron los gastos que podían esperar, después los arreglos que no eran urgentes. En muchos edificios de Santa Fe, las administraciones empezaron a recortar y contar peso por peso para tratar de mantener las expensas bajo control. Sin embargo, cada vez más vecinos tienen dificultades para pagar en término. Los administradores de consorcios advierten que la morosidad viene en aumento y que, según los relevamientos que reciben de sus asociados, la tasa se acerca al 20%.

El dato fue planteado por Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe, quien señaló que el incremento empezó a encender las alarmas. A fines de 2025, el porcentaje morosidad rondaba el 15%, es decir que creció unos 5 puntos porcentuales en apenas siete meses.

Si bien las vacaciones de invierno suelen generar un comportamiento estacional y obligar a muchas familias a reorganizar sus gastos, el fenómeno, según explicó, comenzó a advertirse antes de ese período. Para el referente, el escenario obliga a los administradores a realizar un seguimiento más cercano de cada caso para evitar que el atraso de algunos propietarios termine afectando el funcionamiento cotidiano del edificio.

La preocupación no está puesta solamente en quienes acumulan deuda. El problema aparece cuando la falta de pago comienza a comprometer la caja del consorcio y obliga a utilizar recursos que habían sido destinados a otras necesidades. «Cuando la quinta parte deja de pagar hay que echar mano a las reservas o hacer un acopio adicional que transitoriamente ocasiona un malestar a los propietarios que cumplen. De alguna forma, lo están financiando», señaló Jäger.

El moroso que nunca termina de ponerse al día

Una de las particularidades que observan los administradores es que la morosidad no necesariamente se traduce en vecinos que dejan de pagar durante varios meses y acumulan una deuda cada vez mayor. En muchos casos, el atraso se transforma en una situación casi permanente.

Según explicó Jäger, hay propietarios que acumulan aproximadamente dos meses de mora. Es decir, cuando deben tres, pagan el más antiguo, pero mientras tanto ya se generó una nueva deuda. De esa manera, el consorcio mantiene de forma constante una parte de sus expensas pendientes de cobro.

Para los administradores, lo ideal es que el consorcio no tenga cuentas por cobrar porque necesita contar con el dinero disponible para afrontar sus propias obligaciones. Sueldos, limpieza, seguros, mantenimiento, servicios y pagos a proveedores no se detienen porque algunos propietarios estén atrasados.

Por eso, Jäger remarcó que una de las funciones centrales de una administración profesional es hacer un seguimiento permanente de quienes adeudan y procurar que los pagos se concreten en tiempo y forma. «Hay que estar atrás de propietarios e inquilinos para que paguen y pagar puntualmente a los servicios contratados», sostuvo.

Cuando los que pagan terminan financiando a los que deben

El crecimiento de la morosidad tiene un efecto directo sobre el resto de los integrantes del consorcio. Si la caja no alcanza para cubrir los gastos corrientes, una de las primeras herramientas a las que se puede recurrir es el fondo de reserva.

La situación puede generar malestar entre quienes cumplen todos los meses porque, en los hechos, son sus aportes los que permiten sostener durante un período el funcionamiento del edificio.

Jäger explicó que la recomendación de la Cámara es evitar que el consorcio llegue a una situación de incumplimiento. Si el problema adquiere una magnitud que pone en riesgo el pago de las obligaciones, el administrador debería convocar a una asamblea extraordinaria y exponer la situación.

«Ante una cuestión concreta hay que convocar a una asamblea extraordinaria, explicar la situación y recibir instrucciones. No tomar decisiones solos. Plantear un problema, la solución y cumplir el mandato de la asamblea», señaló.

La advertencia apunta también a evitar que los administradores resuelvan unilateralmente cómo cubrir un bache financiero. En un escenario de morosidad elevada, la administración puede proponer alternativas, pero son los propietarios reunidos en asamblea quienes deben definir cómo afrontar una situación extraordinaria.